Gibt es noch ein günstiges Immobilien Investment?

Immobilien Investment mit REITs

Immobilien Investment ist in Deutschland? – immernoch die beliebteste Kapitalanlage. Das unterstreichen unterschiedliche Statistiken. Exemplarisch dafür möchte ich an der Stelle die Quelle statista nennen. Sie nennt für das vierte Quartal 2018 den Vermögenswert deutsche Haushalte von 6.016 Milliarden Euro.

Rund zwei Drittel, nämlich 4.470 Milliarden Euro sind an der Stelle als Immobilien Investment (inklusive Landbesitz) aufgeführt. Ferner führt die Erläuterung der Statistik an, dass das Anlagevermögen über alle Anlageklassen hinweg in der Hand einer vergleichsweise kleinen Personengruppe liegt.

Konträre Sichtweise auf ein Immobilien Investment

Immobilien benötigen häufig eine sehr große Geldsumme, um den Besitzer zu wechseln. Damit sind nur einem kleinen Teil der Bevölkerung uneingeschränkt zugänglich. Der größere Anteil muss hier auf Kredite von Banken zurückgreifen.

Das häufig zitierte „Eigenheim“ in dem Zusammenhang ist jedoch als Anlage kritisch zu betrachten. Ein sehr interessantes und aufschlussreiches Buch hat hier Robert T. Kiyosaki geschrieben mit „Rich Dad Poor Dad“ (Affiliate-Link). Darin beschreibt er verständlich, wann ein Immobilien Investment auch ein solches ist und wann wir es uns einreden.

Ein Haus oder eine Wohnung für 200.000 Euro und mehr zu kaufen fühlt sich erst einmal gut an. Schließlich reden sich viele vermeintliche Investoren an der Stelle ein, dass sie damit in ihre Zukunft investieren. Später in der Rente würde ja dann die Miete wegfallen, wenn das Haus abbezahlt ist.

Schauen wir doch einmal genauer hin

Mit Blick auf die Vermögensverteilung sind viele darauf angewiesen, den Kauf des Eigenheims über eine Bank zu finanzieren. Da Banken nicht zum Selbstzweck arbeiten, berechnen sie Zinsen. Bei einer Finanzierung von 200.000 Euro für 20 Jahre sieht der Zinssatz von 3% bis 4% sehr klein aus. „Nur“ 6.000 bis 8.000 Euro pro Jahr. Auf eine Laufzeit von 20 Jahren hochgerechnet sind das aber sehr schnell ebenfalls sechsstellige Summen.

In der Betrachtung, ob ein Eigenheim also lohnend ist, müsste richtigerweise auch geschaut werden, wie hoch die Zinskosten sind. Um es einfach zu halten nehmen wir hier an, dass bei einer normalen Tilgung von 3% die Zinsen 3,5% betragen. Die Laufzeit nehmen wir an der Stelle exemplarisch mit 20 Jahren an. Wohlgemerkt reicht die Zeitdauer nicht aus, da 20 Jahre x 3% Tilgung lediglich 60% Tilgung des gesamten Betrages ergeben. Aber das vernachlässigen wir mal an der Stelle.

Wie aus der Berechnung deutlich zu erkennen ist, fallen über den Zeitraum von 20 Jahren entsprechend 78.000 Euro für Zinskosten an. Somit steigt der Kaufpreis der Immobilie entsprechend von 200.000 Euro auf 278.000 Euro.

Wie gesagt, die Rechnung ist keineswegs vollständig und bewusst einfach gehalten. Nicht berücksichtigt sind beispielsweise Wartungsarbeiten, Instandsetzungen und andere Investments, die für die Werterhaltung vorgenommen werden müssen.

Wer ist mit dieser Aufstellung immer noch der Meinung, dass ein Eigenheim ein Immobilien Investment ist?

In der gesamtheitlichen Betrachtung kann ich hier persönlich leider keinen Ansatz dazu finden.

Immobilien Investment als Renditebringer

Wenn sich das alles nicht lohnt, warum kaufen Menschen dann Immobilien? Ganz einfach, weil es ja auch noch jede Interesse an Mietwohnungen gibt. Und hier sieht die Rechnung dann wieder ganz anders aus.

Dazu einmal eine Erkenntnis aus meinem eigenen Leben. Wir mussten vor einiger Zeit aus unserem Haus zur Miete ausziehen, weil unser Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Das ist soweit okay, ein rechtlich sauberer Vorgang und ein Risiko, was jeder Mieter grundsätzlich hat.

Auf der Suche nach einer geeigneten Bleibe hat bei uns als Familie natürlich auch das Thema Eigenheim eine Rolle gespielt. Wir haben zwei Kinder, sind mit der Familienplanung durch und wen man wir rechnen, dass die beiden mit 25 Jahren aus dem Haus sind, sind es noch 22 Jahre, die wir mit dem Jüngsten zusammen leben.

Es kann gut gehen, aber….

Und an der Stelle mussten wir doch einfach eine Rechnung aufmachen. Wenn wir uns heute ein Haus mit Grundstück kaufen und zu 200.000 Euro finanzieren, hätten wir in 20 Jahren ein Haus abbezahlt. Schön, aber was passiert, wenn uns das Haus dann viel zu groß ist? Immerhin verkleinert sich die Familie dann wieder von vier auf zwei im besten Fall.

Und dann?

Naja, verkaufen natürlich. Aber was passiert, wenn das Jahr 2041 ein neues Jahr 2008 wird? Wer garantiert uns heute, dass sich der Hauspreis einerseits so positiv entwickelt, dass wir das Haus dann für 278.000 Euro verkaufen können und andererseits, dass wir zum Verkaufszeitpunkt keine Immobilienkrise haben? Aus meiner Sicht ein sehr großes Risiko.

Also Immobilien Investment auf „richtig“

Eine Immobilie zu kaufen und dann zu vermieten, klingt irgendwie lohnend. Also stellen wir uns vor, dass wir uns etwas Neues zur Miete nehmen und ein tolles Haus irgendwo kaufen und vermieten.

Die Idee war sogar recht konkret, dass es ein interessantes Grundstück gab, auf dem man zwei Häuser hätte bauen können. Eines selbst bewohnen, eines vermieten – Bombenidee.

Ja, grundsätzlich schon, aber dennoch ergibt sich ein recht hohes Risiko. Schauen wir uns beispielsweise mal Sankt Pauli oder Neukölln an. Gebiete in Großstädten, in denen man für sehr kleine Preise vor 15 – 20 Jahren Wohnungen hätte kaufen können.

Und heute? Heute sind die Wohnungspreise durch die Decke geschossen und die Viertel sind totale Szeneviertel. Damit ein solches Viertel entsteht, muss aber logischerweise ein anderes Viertel an Attraktivität verlieren. Das ist der normale Verlauf.

Was ist, wenn wir heute eine lohnende Investition irgendwo machen, aber das Areal dann in 20 Jahren nicht so attraktiv ist? Wer zahlt dann die notwendigen 278.000 Euro für das Haus, damit es für eine Nullnummer bleibt?

Diversifikation selbst machen?

Experten sprechen an der Stelle gerne von einem sogenannten „Klumpenrisiko“. Dieses leitet sich aus ungleichmäßigen Verteilung der Investments ab. Hast du 10.000 Euro in Aktien investiert und 200.000 Euro in eine Immobilie, hängt deine finanzielle Vermögenssituation sehr stark von der Immobilie ab.

Ich könnte mich nun also schlau machen, ein Immobilien Experte werden und dann ein Immobilien Investment tätigen. Aufgrund der finanziellen Struktur wird das erst einmal nur eines sein. Dann wird die Wohnung vermietet und die Finanzierung trägt sich von selbst. Theoretisch ein guter Ansatz, wenn dort das Klumpenrisiko nicht wäre.

Gerade dann, wenn ich nur investieren will, aber kein Immobilien-Experte bin (und das will ich nicht sein), ist das Risiko sehr groß, dass ich eine falsche Investition mache. Und da wir hier dann über sechsstellige Summen sprechen, kann das mitunter schwerwiegende Folgen für meine gesamte Vermögenssituation haben.

Und wenn ich dann nicht weiter machen und an verschiedenen Standorten weiter investiere, um das Risiko zu minimieren, bleibt dieses Risiko beständig weiter vorhanden. Ehrlicherweise ist dies kein interessantes Investment-Szenario für mich.

In Immobilien-Gesellschaften investieren

Es gibt Menschen, die haben so richtig Bock auf Immobilien. Und das können das auch 100 mal besser als ich. Interessanterweise sind diese Menschen aber auf der Suche nach Fremdkapital, was sie investieren können. Schließlich müssen sie ja auch selbst in Klumpenrisiko wegdiversifizieren.

Mit einem weitaus kleineren Einsatz als die 200.000 fremdfinanzierten Euro Geld zu investieren, klingt sehr interessant. Schließlich entfällt das Risiko, dass ich zu doof bin und die Situation falsch einschätze. Das macht ja der Experte dann für mich, wobei der natürlich auch mal falsch liegen kann. Mit einem größeren Portfolio von mehreren hunderten Wohnungen und Häusern ist das Ausfallrisiko aber verkraftbar.

Dennoch bleibt in Risiko, wenn beispielsweise ein Immobilien Investment in eine deutsche Wohnungsgesellschaft vorgenommen wird. Schließlich betreuen diese nur Wohnungen in Deutschland und vielleicht noch ein paar Nachbarländern, nicht aber in Asien, Amerika, Japan oder Australien.

Luis gibt mit REITs einen Lösungsansatz

Ich war im April diesen Jahres auf der Invest-Messe in Stuttgart. Kurz zuvor hatte ich das Buch „Geldanlage in REITs: Mit börsennotierten Beteiligungen zum globalen Immobilienportfolio“ von Luis Pazos gelesen. Bedauernswerter Weise bin ich erst durch das Buch auf seine Facebook-Community aufmerksam geworden. Als fleischgewordener Einkommensinvestor propagiert Luis gnadenlos diejenigen Investments, die eine möglichst sichere und gleichzeitig hohe Dividende oder Beteiligung ausschütten. Natürlich immer zum eigenen Wohl.

REITs hatte ich vorher zwar wahrgenommen, aber mich damit ernsthaft nie beschäftigt. Diese Real Estate Investment Trusts sind teils steuerbefreite Immobilien-Gesellschaften, die im Gegenzug zur Steuerfreiheit einen festgelegten Satz der Mieteinnahmen an die Investoren ausschütten müssen. Wir erinnern uns:

  • Kauf einer Immobilie als Eigenheim – großes Risiko, fiktive und gleichzeitig fragliche Rendite
  • Immobilien-Investment zur Vermietung – Mieteinnahmen als Dividende, aber schwierige Diversifikation
  • Kauf von Anteilen eines REITs – die Lösung?

Schenkt man an der Stelle Luis sein Vertrauen ist seine Empfehlung ganz klar für REITs. ALLERDINGS sind die gut diversifizierten REITs vor allem in den USA und Kanada an den Börsen erhältlich. Das erschwert das erschwert das Investment wesentlich.

Die Anlageklasse in bei uns weitestgehend unbekannt, vor allem bei den Banken. Lediglich der Hamborner REIT ist eine wohl bekannte Gesellschaft, kann aber hinsichtlich Diversifikation und Größe nicht mit denen von der amerikanischen Insel „mitstinken“.

Wann ist ein REIT das Richtige für mich?

Diese Frage muss sich wohl jeder selbst beantworten. Ich versuche sie aber mal für mich selbst zu beantworten. Aus dem Buch von Luis als auch aus seinen Blogbeiträgen geht sehr eindeutig hervor, dass die Investition in REITs eine gewisse Mindestsumme erfordert.

Das liegt vor allem an den dafür notwendigen Konten. Während deutsche Banken den uneingeschränkten Handel gar nicht erst zu lassen, ist das Angebot einiger gelisteter REITs derart exotisch, dass eine vernünftige Diversifizierung nicht möglich ist.

Insofern ist es notwendig ein Konto bei einer amerikanischen oder noch besser britischen Bank zu eröffnen. Luis empfiehlt hier aufgrund der Kosten ein Konto bei Captrader. Die Mindesteinlage liegt hier allerdings bei 2.000 Euro.

Dabei gilt es unbedingt zu beachten, dass mit einem Investment die Immobilien nicht dauerhaft übergewichtet werden im eigenen Portfolio. Wer also nur 100 Euro monatlich spart, legt sein Portfolio sehr einseitig mit einer Einlage von 2.000 Euro aus – aber dennoch nicht unmöglich, wenn gut durchdacht.

Bewusster Immobilien Invest zur Diversifizierung

Hat der Investor bereits in Portfolio in fünfstelliger Größe, macht die Diversifizierung in REITs durchaus Sinn. Leider lassen sich häufig keine Sparpläne für die REITs ausführen, weshalb einiges an manueller Arbeit notwendig wird. Die Renditen mit einem gut diversifizierten Portfolio liegen jedoch jenseits der 6-8% und sind somit äußerst attraktiv.

Wer beginnt, sollte laut sich genaue Gedanken über das Immobilien Investment machen. REITs lassen sich in unterschiedliche Klassen kategorisieren. Grob gesagt gibt es:

  • Gesellschaften mit eigenen Immobilien
  • Gesellschaften mit Immobilien-Kredite
  • Mischformen daraus.

Wer hier zu mehr wissen will, dem lege ich den sehr informativen Artikel von Alex Fischer auf reich-mit-plan.de ans Herz. Und wer noch tiefer einsteigen möchte, der sollte sich natürlich das Werk von Luis reinziehen – gibt’s übrigens umsonst im Kindle-Unlimited-Abo zu lesen oder über das audible-Abo als Hörbuch -> für die Geldsparhaie.

Vergesst dabei nicht Luis eine Rezension da zu lassen und seine Inhalte zu bewerten.

Invest in Stuttgart und mein eigener Invest

Wie sich jeder Leser vorstellen kann, kommt eigentlich nur die Investition in eine Immobilien-Gesellschaft für mich in Frage. Und das am liebsten automatisiert über ein Kontenmodell. Hier arbeiten die Experten, die einerseits eine große Fachkenntnis haben und andererseits im Sinne der Investoren arbeiten.

Kein Wunder also, dass Luis als konsequenter Einkommensinvestor diese empfiehlt!

Deutsche Immoblien-Gesellschaften wie vonovia, TLG Immobilien, Alstria oder weitere sind grundsätzlich ein schlechtes Investment. Mir fehlt an der Stelle allerdings die Diversifizierung über den gesamten Globus.

Nur Deutschland oder auch nur der deutschsprachige Raum sind mir an der Stelle viel zu wenig, auch wenn die Zwangsausschüttung von 90% natürlich verführerisch ist. Dem gleichen Satz unterliegen allerdings auch viele REITs, weshalb ich hier meine Wahl finde.

What to do for an invest into REITs?

Richtig, jetzt wird es englisch und ein wenig dubios. Doch wie heißt es immer so schön: Wer immer nur das tut, was er immer gemacht hat, wird auch nur das bleiben, was er immer schon war! Also, auf an die bösen Daytrading-Broker.

Warum?

Captrader ist hier die erste Wahl und damit folge ich der Empfehlung von Luis. Ich verzichte an der Stelle bewusst auf eine genaue Beschreibung der Registrierung des Kontos. Hier hat Luis ganze Arbeit geleistet und ihr findet eine entsprechende Orientierung auf seiner Seite!

Aufbau einer Investment-Strategie für Immobilien-Investments

Um eine gute Strategie zu finden ist es vor allem wichtig, die eigenen Ziele zu kennen. Wer beispielsweise ähnlich konsequent auf Ausschüttungen ausgelegt ist, wie Luis Pazos wird auf seinem Blog interessante Beiträge finden.

Auch in seiner Facebook-Gruppe werden immer verschiedene Strategien vorgestellt und diskutiert. Hier kann nur wärmstens empfehlen ein wenig zu suchen und zu lesen, was die Augen hergeben. In seinem Buch stellt Luis ebenfalls verschiedene Strategien vor, die allesamt für dich passend sein können.

Günstiges und einfaches Immobilien Investment suchen

Als ausgewiesener Geldparhai ist es mir vor allem wichtig meine Strategie simpel umsetzen zu können zu gleichzeitig geringen Kosten. Von daher entscheide ich mich im ersten Schritt für ein Investment in einen REIT Fonds. Richtig gelesen, die gibt es auch noch. Diese Fonds diversifizieren ihr Anlagevermögen über verschiedene REITs und sorgen so für eine optimale Ergänzung in meinem Portfolio.

Konkret wird es bei mir der „Aberdeen Global Premier Properties Fund“  werden. Mit einer Marktkapitalisierung von ca. 550 Millionen US-Dollar ist er sicherlich nicht der größte REIT. Überzeugt hat mich aber die Aufstellung der Investitionen. Der REIT ist in 101 Werte investiert, wobei der amerikanische und japanische Raum von 50% ausmacht. Die restlichen 50% sind im Rest der Welt verteilt, was aus meiner Sicht ein weltweit „gerechtes“ Portfolio zulässt.

Und ja, die 9,6% Rendite sind natürlich auch sehr interessant :p

Ob du wirklich richtig stehst, siehst du wenn die Dividende kommt

Ich werde berichten, wie es läuft. Aktuell vertraue ich die Erkenntnisse aus den Blog-Beiträgen, dem Buch von Luis und vor allem aus diversen Recherchen in der Facebook-Gruppe. Zugegeben, eine gewisse Entscheidung unter Unsicherheit – aber ich das mache ich gerne.

An dieser Stelle möchte ich mich sehr herzlich bei Luis für seine tolle Recherche-Arbeit für das Buch bedanken. Ferner war es großartig dich in Stuttgart zu treffen und die letzten offenen Fragen zu klären.

Luis steht übrigens JEDEM bei seinen Schulungen zur Verfügung. Diese gibt er circa einmal pro Quartal in Göttingen und vermittelt hier neben ersten Inhalten vor allem einen Ansatz zu einer Strategie in REITs zu investieren. Wer also hier noch mehr erfahren möchte, sollte sich dort unbedingt einbuchen und den REIT-Großmeister mit Fragen löchern.

Stand heute sind noch Plätze für Ende August und Ende Oktober frei, aber schaut selbst unter diesem Link! Ich verdiene daran übrigens nichts, sondern möchte dir die bestmögliche Startrampe für deine Immobilien Investments geben.

Und Luis ist halt auch einfach ein cooler Typ, dem es gelingt megakomplexe Zusammenhänge für Normalsterbliche wie mich verständlich aufzubereiten.

So, genug Honig im üppigen Bart

Ich fasse noch einmal kurz zusammen:

  • Direktes Investment in eine Immobilie als Eigenheim -> No way!
  • Finanziertes Investment in eine Immobilie zur Vermietung -> Not today, maybe one day
  • Direktes Investment in einen REIT -> Maybe later
  • Immobilien Investment in einen REIT Fonds -> YEAH!

Der Grund dafür ist einfach: Es ist simpel, überschaubar und zudem von vorne herein diversifiziert. Immobilien verlieren an Wert und legen wieder zu. Allerdings steigen Mieten üblicherweise überall immer wieder an, was bedeutet, dass ich als Investor meine Dividende erhalten werde.

Und fällt mal ein REIT aus, sorgt der REIT Fonds dafür, dass der Ausfall kompensiert wird. Ferner sorgt der Verwalter des REIT Fonds auch dafür, dass es eine gesunde Mischung von Equity-REITs mit eigenen Immobilien und Mortgage-REITs gibt, die Ihre Rendite aus Immobilien-Darlehen erwirtschaften.

Und hier noch einmal der Verweis aus Luis‘ Buch, das dir einen detaillierten Einblick vom Experten geben wird! Viel Spaß damit!

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